Thu 07/12/2023 - 11:00 Bureau algemeen directeur
Gelet op de Vlaamse Codex Wonen van 2021, inzonderheid op Boek 3, Deel 5 en Boek 5, Deel 6;
Gelet op het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, inzonderheid Boek 3, Deel 6 en Boek 5, Deel 2;
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 16 december 2005 tot oprichting van het intern verzelfstandigd agentschap Wonen in Vlaanderen, zoals laatst gewijzigd;
Gelet op het Besluit van de administrateur-generaal van 21 januari 2022 tot aanwijzing van de personeelsleden van Wonen in Vlaanderen die bevoegd zijn voor bepaalde taken inzake de kwaliteitsbewaking van woningen en de inventarisatie van woningen die ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard;
Gelet op het verzoek van Robbie Piers van 15/06/2023;
Gelet op het technisch verslag van 26/10/2023, opgesteld door Anoeshka Boterberg, in opdracht van Wonen in Vlaanderen;
Gelet op het advies van 27/10/2023, gegeven door Pieter Van Vlaenderen, adviseur woningkwaliteit Wonen Oost-Vlaanderen Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus 92, 9000 Gent;
Overwegende dat uit voormeld technisch verslag blijkt dat de woning gelegen te Molenstraat 47, 9988 Sint-Laureins afd. 43017, sectie A, grondnr. 0421/00K000, een zelfstandige woning betreft en de volgende kleine (categorie I) en ernstige (categorie II) gebreken vertoont:
Woning:
- 101 : insijpelend vocht (II)
- 111 : opstijgend vocht / doorslaand vocht (II)
- 121 : ernstige tekortkomingen (houtrot/corrosie/disfunctie) (I)
- 141 : vochtige keldermuren-vloer / onder water / huis- of kelderzwam aanwezig (I)
- 171 : trappen, overlopen, borstweringen met gebruiksonveilige elementen ( te steil / gebreken ...) / trap naar een woonfunctie ontbreekt (II)
- 192 : geen stopcontact in een of meer slaapkamerfuncties (I)
- 193 : geen 2 geaarde stopcontacten in de keukenfunctie naast deze in gebruik voor de vaste toestellen (II)
- 222 : er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie leefkamer (I)
- 225 : er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie badkamer (I)
- 226 : er is onvoldoende verluchting mogelijk in functie WC (I)
- 251 : de woning bezit niet de vereiste dakisolatie / de aanwezigheid ervan kan niet aangetoond worden (II)
- 252 : de woning bezit niet de vereiste dubbele beglazing (vanaf 01/01/2023) (II)
Overwegende dat bovendien uit voormeld verslag blijkt dat de volgende gebreken een direct gevaar opleveren voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken:
Pand:
- 51 : indicatie van een risico op elektrocutie/brand (III)
Woning:
- 227 : indicatie van een risico op CO-vergiftiging (III)
Overwegende dat uit voormeld advies blijkt dat een besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarheid aangewezen is;
Overwegende dat bij brief van 30/10/2023 de bewoner en de eigenaars in kennis werden gesteld van bovenvermeld technisch verslag en advies met het verzoek hun argumenten schriftelijk bekend te maken;
Overwegende dat de eigenaar per mail op 14/11/2023 een reactie in het kader van de hoorplicht indiende, waarbij de argumentatie zich laat samenvatten als volgt. De woning staat te koop. Het huis werd vier jaar geleden verhuurd als oude, grote woning maar goed onderhouden. De ouders van de huidige eigenaars hebben er steeds gewoond met voldoende comfort. Met een eerste huurster zijn er nooit problemen ondervonden, een geval van wateroverlast werd met de brandverzekering opgelost. De huidige bewoner wou de woning per se huren en snel in gebruik nemen, waardoor er weinig tijd tussen huurperioden resteerde voor de eigenaar om (opknap)werken uit te voeren. Er is een nieuwe gootsteenkast met boiler geplaatst, later ook nieuwe rolluiken, ... Volgens de eigenaar zou de bewoner niet vaak in het huis aanwezig zijn. Nadat er klachten bleven opduiken, heeft de eigenaar meegedeeld dat dit allemaal niet haalbaar was en de huurder beter naar iets beters zou uitkijken. Toen de eigenaar van de aanpalende woning zijn huis te koop stelde, zag de eigenaar een kans om dit gezamenlijk te doen. Vanaf dan is er een procedure met de huurdersbond opgestart. De eigenaar voelt zich er ook niet goed bij dat de bewoner niet genoeg comfort heeft, maar had niet gedacht dat de woning zo snel zou aftakelen en hoopt dat de huurder spoedig iets beters vindt.
Overwegende dat de bewoner per mail op 19/11/2023 een reactie in het kader van de hoorplicht indiende, waarbij de argumentatie zich laat samenvatten als volgt. Vrij snel na aanvang huurcontract is er een officieus conformiteitsonderzoek gebeurd door woningcontroleur Ludwig Mortier. De gebreken in dit aanvankelijk verslag en het huidige technische verslag komen overeen. De gebreken zijn geregeld gemeld aan de eigenaars. Er werd echter nooit een gedegen blijven oplossing gevonden waardoor de gebreken met de tijd nog zijn toegenomen. De vragen van de huurder waren om een lekkage-vrije woning, werkende elektriciteit en vervanging voordeur. De oplossingen van de eigenaren waren het branden van een lap roofing, het vervangen van twee van vier defecte rolluiken en het uitdrogen van vochtige elektrische leidingen met een haardroger, het het plaatsen van nieuwe stopcontacten zonder aarding. De gevolgen voor de huurder zijn een roestende nieuwe wasmachine, bedorven voeding uit de vriezer, schimmels, scheurende muren en gyproc, ...Nu is beslist om tot verkoop over te gaan. De huurder heeft een procedure opgestart bij de vrederechter, eind maart zou deze uitspraak doen. Momenteel wordt er onderhandeld voor een minnelijke schikking in het geschil. De huurder volgt alle opties voor sociale huur en opties om iets te kopen op. Hij heeft de woning te kunnen verlaten april-mei, en neit onder druk gezet te worden om de woning vroeger te moeten verlaten. In bijlage bij de reactie wordt het oorspronkelijke verslag van controleur Ludwig Mortier gevoegd.
Overwegende dat de raadsman van de eigenaar zich heeft gemeld op 23/11/2023 met de wens om ook nog een reactie in te dienen, deze werd ontvangen op 1/12/2023. De inhoud hiervan laat zich samenvatten als volgt. Het betreft een oude woning die steeds werd onderhouden door de eigenaar. Van de vorige bewoner waren er nooit klachten. De klachten duiken pas op wanneer de woning te koop wordt gesteld. In de procedure bij de vrederechter geeft de bewoner aan dat hij uitkijkt naar een nieuwe woning. Er zijn frequent herstellingen en investeringen gedaan door de eigenaar, maar er is ook een moeizame communicatie met de bewoner. Sommige van de gebreken volgen mogelijk uit te weinig onderhoud, bewoning en verwarming door de bewoner, met schade als gevolg. Gelet op de winterperiode is het een moeilijke tijd om werken in te plannen. De raadsman vraagt dan ook om een uitsteltermijn van zes maanden toe te kennen in deze procedure. In bijlage bij de repliek wordt het fotodossier van de tekoopstelling van de woning gevoegd.
Overwegende dat het advies van Wonen in Vlaanderen aanstuurt op een ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring waarbij ook ernstige risico's vermeld worden.
Overwegende dat de woning op datum besluit nog steeds in bewoning is door dhr. Robbie Piers.
Gelet op de repliek door de eigenaar, waarvan kan worden aangenomen dat een deel van de gebreken het gevolg kunnen zijn van een niet deugdelijk gebruik van de woning (andere dan weer niet), maar ongeacht wie ervoor verantwoordelijk is, zijn de gebreken duidelijk vastgesteld en moeten ze opgelost worden. Het is niet de taak van de burgemeester in de administratieve procedure woningkwaliteit om een standpunt in te nemen over wie welke gebreken heeft veroorzaakt.
Overwegende dat de woning ook te koop wordt aangeboden, waardoor het aannemelijk lijkt dat de huidige eigenaar geen zeer ingrijpende werken meer aan de woning zal willen bekostigen. Bij verkoop kan een nieuwe eigenaar een opschorting van de heffing op ongeschikte en onbewoonbare woningen verkrijgen.
Gelet op de repliek door de raadsman, die om een uitsteltermijn van zes maanden verzoekt. Een uitsteltermijn van maximaal drie maanden is echter gangbaar en lijkt onvoldoende om de lijst van gebreken te kunnen oplossen. Bovendien bevat noch de reactie van de eigenaar, noch de reactie van de raadsman een duidelijke opsomming van de werken die zullen worden uitgevoerd, of een timing van geplande werken, of offertes, afspraken met elektricien, ...
Overwegende dat om bovenstaande redenen het advies van de adviseur woningkwaliteit van Wonen in Vlaanderen wordt gevolgd.