Gelet op de Vlaamse Codex Wonen van 2021, inzonderheid op Boek 3, Deel 5 en Boek 5, Deel 6;
Gelet op het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, inzonderheid Boek 3, Deel 6 en Boek 5, Deel 2;
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 16 december 2005 tot oprichting van het intern verzelfstandigd agentschap Wonen in Vlaanderen, zoals laatst gewijzigd;
Gelet op het Besluit van de administrateur-generaal van 21 januari 2022 tot aanwijzing van de personeelsleden van Wonen in Vlaanderen die bevoegd zijn voor bepaalde taken inzake de kwaliteitsbewaking van woningen en de inventarisatie van woningen die ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard;
Gelet op het verzoek van Els Goethals van 12/12/2023;
Gelet op het technisch verslag van 28/03/2024, opgesteld door Stijn Spegelaere, in opdracht van Wonen in Vlaanderen;
Gelet op het advies van 05/04/2024, gegeven door Pieter Van Vlaenderen, adviseur woningkwaliteit Wonen Oost-Vlaanderen Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus 92, 9000 Gent;
Overwegende dat uit voormeld technisch verslag blijkt dat de woning gelegen te Middeldorpe 29, 9980 Sint-Laureins afd. 43014, sectie A, grondnr. 0229/00B000, een zelfstandige woning betreft en de volgende kleine (categorie I) en ernstige (categorie II) gebreken vertoont:
Pand:
- 21 : vervorming en/of scheurvorming van gevelvlak of gevelelementen (I)
- 41 : onderdimensionering en/of aantasting van de draagstructuur (I)
- 51 : indicatie van een risico op elektrocutie/brand (II)
Woning:
- 101 : insijpelend vocht (I)
- 121 : ernstige tekortkomingen (houtrot/corrosie/disfunctie) (I)
- 141 : vochtige keldermuren-vloer / onder water / huis- of kelderzwam aanwezig (I)
- 222 : er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie leefkamer (I)
- 224 : er is onvoldoende verluchting mogelijk in de functie keuken (I)
- 233 : ontbrekende of onvoldoende hoge/stevige borstwering bij lage ramen (vanaf eerste verdieping) (II)
Overwegende dat bovendien uit voormeld verslag blijkt dat de volgende gebreken een direct gevaar opleveren voor de veiligheid of gezondheid of mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken:
Pand:
- 61 : indicatie van een risico op ontploffing/brand (III)
Woning:
- 171 : trappen, overlopen, borstweringen met gebruiksonveilige elementen ( te steil / gebreken ...) / trap naar een woonfunctie ontbreekt (III)
- 227 : indicatie van een risico op CO-vergiftiging (III)
Overwegende dat uit voormeld advies blijkt dat een besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarheid aangewezen is;
Overwegende dat bij brief van 16/04/2024 de bewoners en de eigenaar in kennis werden gesteld van bovenvermeld technisch verslag en advies met het verzoek hun argumenten schriftelijk bekend te maken;
Overwegende dat de eigenaar een reactie per mail formuleerde op 22 april 2024. In deze reactie wordt gemeld dat de eigenaar sinds het intrekken van de huurder geen toegang meer kon krijgen tot de woning en geen afspraken kon regelen om een schrijnwerker te laten komen om een deur te vernieuwen of het paneel van de kast omheen de boiler aan te passen. Attesten van controle van installaties werden niet ontvangen. Er werd geen gebrek gesignaleerd door de huurster. Het is niet mogelijk om werken of nazicht uit te voeren wegens onwil van de huurster. Bepaalde werken zoals aan de kelder zijn zeer ingrijpend en kunnen niet gebeuren terwijl de woning in gebruik is. In deze reactie worden verder de verschillende gebreken uit het verslag overlopen. Over een aantal gebreken wordt vermeld dat ze gekend zijn, over andere wordt gemeld dat ze nog niet gesignaleerd waren of vroeger nog niet aanwezig waren. De gastank op terrein is niet meer in gebruik. Over de indicatie risico CO-vergiftiging meldt de eigenaar dat het toestel op foto 31 niet de brander is die door de eigenaar geplaatst liet worden.
Overwegende dat de bewoner op 2/05/2024 een schriftelijke reactie indiende. In deze reactie wordt voornamelijk aangeklaagd dat het onderzoek door Wonen in Vlaanderen niet voldoende grondig werd uitgevoerd. Op gelijkvloers werd er nergens foto's genomen of zichtopmeting uitgevoerd. Gelijkaardige reactie in verband met de voegen, douchemeubel, aanwezigheid van schimmel op en aan het gebouw en de meubelstukken, gebogen voorgevel, het onderzoek van het bijgebouw. Het gebrek aan vochtopmeting wordt ook niet aangeduid op het verslag.
Overwegende dat het advies van Wonen in Vlaanderen aanstuurt op een ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring waarbij ook ernstige risico's vermeld worden.
Overwegende dat de woning op datum van het besluit nog steeds bewoond wordt.
Overwegende dat omtrent de ingediende reactie door de eigenaar kan geantwoord worden dat de burgemeester zijn besluit enkel kan baseren op de vastgestelde gebreken zoals opgenomen in het woningkwaliteitsonderzoek. Dat de woning voor verhuur mogelijks in goede staat was, is geen voldoende reden om een besluit tot ongeschiktheid en onbewoonbaarheid te vermijden. Ook een louter voornemen om zodra mogelijk de nodige werken uit te voeren, kan geen besluit tot ongeschiktheid en onbewoonbaarheid vermijden.
Overwegende dat omtrent de ingediende reactie door de bewoner kan geantwoord worden dat in het technisch verslag wel degelijk verschillende gebreken inzake vocht en schimmelvorming worden vermeld, en dat de einduitkomst van het technisch verslag ook wel leidt tot een advies tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. Het nauwkeuriger beschrijven van de gebreken zou niet tot een "zwaardere" ongeschiktheid en onbewoonbaarheid leiden.
Overwegende dat het technisch verslag 7 gebreken vermeldt van categorie I, 3 gebreken van categorie II en 3 gebreken van categorie III, dat een aantal van de gebreken geen makkelijk of snel oplosbare gebreken betreffen, en dat er blijkens de reacties tijdens de hoorplicht ook moeilijkheden zijn om een regeling te treffen om de werken te laten uitvoeren. Het is dan ook weinig zinvol om een uitsteltermijn (max. 3 maanden) toe te kennen voor het uitvoeren van de nodige werkzaamheden.
Overwegende dat om bovenstaande redenen het advies van de adviseur woningkwaliteit van Wonen in Vlaanderen wordt gevolgd.
Franki Van de Moere
Burgemeester